寻找高价值投资地块

1.基础篇：土地价格的影响因素

1.1 土地价格概念

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。

我国土地价格的含义不同于土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的代价，不是土地所有权的价格，是土地所有权价格的一部分；但由于土地使用年期较长，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

1.2影响土地价格的因素

影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

一、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

（一）行政因素

行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。

 (2)住房制度。

(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。同一块土地用于商业、住宅和工业等不同用途时地价有差异很大。又如，容积率是指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比，容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积地价也就高；反之则地价也低。

(4)地价政策。一般讲，高地价政策即政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低。

(5)税收政策。税负提高会降低投资意愿和投资能力，地价相应会降低，比如开证不动产税一方面提高不动产保有成本，更重要一方面是影响人们心理预期，会促使房价、地价下降。

(6)行政隶属变更。

（二）人口因素

人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。

(1)人口密度。人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。

(2)人口素质。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，从而在心理上给人们形成良好的印象，间接地引起对该类住宅区的需求增加，促使地价上涨。

(3)家庭人口构成。

（三）社会因素。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况和城市化进程等方面。

(1)政治安定状况。政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，投资者的投资信心增强，带动地价上升。反之，地价则会下跌。

(2)社会治安状况。无论是商业区还是住宅区，社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。

(3)城市化进程。城市化、工业化速度直接带动人口和投资变化，城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。

（四）经济因素

(1)经济发展状况。衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。

(2)储蓄和投资水平。储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长，地价随之上涨。

(3)财政收支与金融状况。货币供给量增加，市面上的流通资金增加，会促使争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，于是造成对房地产的需求增加，促使地价不断上涨。

(4)居民收入和消费水平。居民收入和消费水平与地价呈正相关。

(5)物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高。

(6)利率水平，一般与地价水平成反比。

上述一般因素，通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，在这些因素影响下，产生了地区与地区之间，城市与城市之间地价水平的差异。而同一城市不同区域、不同地块的地价差异，还要受到区域因素和个别因素的影响。

二、区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响，包括地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。

(1)繁华程度。主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用随着距离商服中心距离的增加，呈现递减的变化趋势。

(2)交通条件。影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。

(3)基础和公用设施条件。影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。

(4)环境质量。影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。

(5)城市规划限制。影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。

区域因素对地价的影响程度与城镇内不同的功能分区性质和功能用地性质直接相关，如住宅区特别注重环境优美；商业区特别注重营业环境和收益状况；工业区则特别注重交通运输和水、电等条件。

三、个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

(1)面积。宗地面积必须适宜，过大、过小都不适宜土地利用，从而影响地价。

(2)宽度。临街宽度过窄，影响土地使用，也影响展示效果和收益，从而影响地价。

(3)深度。宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，从而影响地价。

(4)形状。宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平形四边形、不规则形等都不便于利用，从而影响地价。

(5)坡度。坡度过大，不容易开发或使开发成本过高，从而影响地价。

(6)宗地基础设施条件。与宗地有关的市政设施是指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、供暖、电讯设施等。

(7)宗地临街状况。宗地是否临街，前后均临街或街角地等，对宗地地价都有很大影响。

(8)城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

(9)土地使用年限。这一因素决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。

【摘编自1993年出版的《土地估价理论与方法》】